V realitě bývá rezervační smlouva na nemovitost podceňovaná. Zapomíná se na ni nebo v ní jsou neplatné či chybějící údaje. Pojďme si společně vysvětlit, proč je důležitá a co by měla obsahovat.
Zjednodušeně řečeno: rezervační smlouva zajišťuje, že prodávající ve stanovené době nemovitost neprodá jinému zájemci, a zároveň že kupující zaplatí rezervační poplatek.
Co by tedy rezervační smlouva měla obsahovat?
1) Správné vymezení nemovitosti, kupní ceny a podmínek budoucí koupě. To pomůže předejít sporům o to, kdy podepsat kupní smlouvu a co bude jejím obsahem. Již nyní je vhodné nemovitost vymezit stejně, jako je následně ze zákona vyžadováno v kupní smlouvě. Kupující by měl vědět, co k nemovitosti patří (např. sklep, parkovací místo).
2) Kromě kupní ceny a rezervačního poplatku by ve smlouvě měl být uveden rovněž způsob úhrady. Rezervační poplatek kupující zpravidla platí při podpisu rezervační smlouvy. Měl by si být vědom, zda je tento poplatek zároveň zálohou na kupní cenu. Pro kupujícího je důležité ve smlouvě stanovit, co se stane s rezervačním poplatkem, kdyby z nějakého důvodu nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Již v rezervační smlouvě by mělo být stanoveno, kdy po podpisu kupní smlouvy dojde k zaplacení kupní ceny. Součástí smlouvy je také rezervační lhůta: při jejím stanovení by mělo být zohledněno možné zdržení bankovního úvěru.
3) Na smlouvě musí být správně identifikovány a podepsány obě strany, tedy kupující a prodávající. Kupující by neměl podepisovat smlouvu, na které figuruje pouze realitní zprostředkovatel, popřípadě by si měl ověřit, zda realitní kancelář koná na základě platné plné moci od prodávajícího.
4) V případě zprostředkování prodeje nemovitosti realitní kanceláří je ve smlouvě ošetřena také provize. Je třeba zjistit, zda provizi platí i kupující a za jakých podmínek.
5) Nemělo by chybět prohlášení prodávajícího, že nemá finanční potíže, exekuce nebo není v insolvenci. Zároveň by měl prohlásit, že nemovitost nemá žádné faktické ani právní vady. V opačném případě by tyto vady měly být uvedeny již v rezervační smlouvě. Může se jednat o nefunkční topení, ale třeba také pronájem. V tom případě by kupující měl znát detaily nájemní smlouvy.
6) Pokud kupující chce nemovitost financovat hypotékou, ve smlouvě by měla být upravena možnost postupu v případě, že banka úvěr neschválí. V případě hypotéky se prodávající také musí zavázat, že s financující bankou uzavře zástavní smlouvu.
7) Rezervační smlouva by měla být prospěšná pro obě strany a měl by z ní vyplývat oboustranný závazek uzavřít kupní smlouvu. Stejně tak smluvní pokuta v případě neuzavření kupní smlouvy by měla být nastavená pro obě strany spravedlivě. V praxi často bývá smluvní pokuta stanovena pouze pro kupujícího, ale stejným způsobem může z transakce vycouvat i prodávající (např. z důvodu, že mu jiný kupující nabídne vyšší částku). V žádném případě by se nemělo ztotožňovat vrácení rezervačního poplatku se smluvní pokutou pro prodávajícího. Kupujícímu by tedy ze smlouvy měla plynout ochrana, kdyby prodávající v rezervační lhůtě prodal nemovitost jinému zájemci.
8) Je dobré stanovit také druh úschovy peněz pro převedení vlastnického práva.
Na co by měl kupující myslet před podpisem rezervační smlouvy?
- Rezervační smlouvu podepsat pouze pokud si je jistý, že má o nemovitost zájem.
- Před podpisem rezervační smlouvy zvážit, zda má všechny důležité informace o nemovitosti (včetně možných vad nemovitosti a nezbytných dokumentů).
- Nenechat se dotlačit k podpisu hned na první prohlídce v obavě, že je velký počet zájemců.
- K prověření smlouvy by si měl pozvat nezávislého právníka.
- Před podpisem rezervační smlouvy je vhodné domluvit se na znění smlouvy o smlouvě budoucí a kupní smlouvy.
- Kupující by měl mít rozjednanou hypotéku, aby měl jistotu, že ji získá, znal její podmínky a maximální výši. Výše úvěru se navíc určuje na základě odhadu ceny nemovitosti a ten se vyplatí mít ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Jaká je moje rada na závěr? Nebojte se investovat pár tisíc do právníka, který vám rezervační a všechny další smlouvy zkontrolujete. Může vám tak ušetřit budoucí mnohem vyšší částky.